Tips inför deklarationen av din bostadsförsäljning
1. Deklarera om du skrivit kontrakt under 2017, även om tillträdet ännu inte ägt rum
Det händer att en bostad säljs före ett årsskifte men att tillträdet, då köparen betalar, inträffar senare. Deklarationsskyldigheten uppstår dock redan när köpekontraktet skrivs, så om du skrev kontrakt med en köpare under 2017, ska du deklarera försäljningen senast 2 maj i år.
2. Vad ska du betala skatt på
Skatt betalas på vinsten du eventuellt gjort vid en försäljning. När du räknar ut om försäljningen av din bostad ska deklareras som vinst eller förlust får du dra av vissa utgifter som du haft, till exempel för förbättringar av bostaden. Om beräkningen ger en vinst betalar du skatt på vinsten. I vissa fall kan du välja att skjuta upp beskattningen av vinsten genom att söka ett så kallat uppskov.
Vinst eller förlust räknas ut enligt följande
+ Försäljningspris
– Försäljningsutgifter (Kostnader som du haft för försäljningen, exempelvis mäklararvode och annonsering av bostaden, t ex är vår produkt Varudeklarerat avdragsgill).
– Inköpspris
Det pris som du köpte bostaden för. Lägg till eventuell upplåtelseavgift, inträdesavgift, stämpelskatt för lagfart, inköpsprovision och liknande. Du som har fått bostaden genom arv eller gåva skriver den tidigare ägarens inköpspris.
– Förbättringsutgifter
Summan av dina förbättringsutgifter, det vill säga förbättrande reparationer och underhåll samt grundförbättringar. Som grundförbättringar räknas nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad. Observera att grundförbättringar som gjorts får tas upp i sin helhet, medan förbättrande reparation och underhåll endast får tas upp om de gjorts under försäljningsåret eller fem år före försäljningsåret. Den som vill göra avdrag för förbättringsutgifter måste vara noggrann så att man inte begär för stora avdrag , läs gärna mer här på Skatteverkets hemsida
– Kapitaltillskott (om bostaden är en bostadsrätt)
Även andel i sk inre reparationsfond i bostadsrätt ska tas upp, men det är inte alltid sådan finns.
+ Återför eventuellt tidigare uppskov
Dvs, om du har något uppskov sedan tidigare skall den summan in här. Det läggs ihop med vinsten/förlusten från din den nya försäljningen och ger en totalsumma.
= Vinst eller förlust
Tips! Här hittar du en interaktiv K6-blankett där du själv fyller i och ser direkt hur mycket skatten blir.
3. Glöm inte att dra av för större arbeten i trädgården
Många villaägare glömmer bort att de lagt ned en hel del pengar på trädgården, vilka mycket väl kan kvalificera sig som grundförbättringar som ger rätt till avdrag.
4. Glöm inte kapitaltillskott i bostadsrättsförening
Få säljare av bostadsrätt känner till att de kan ha många kronor att spara på att dra av kapitaltillskott som gjorts under tiden de innehaft bostadsrätten. Som kapitaltillskott räknas dels eventuella extra tillskott säljaren har gjort vid enstaka tillfällen, men även den del av månadsavgiften du betalat som gått till att amortera på föreningens lån under tiden du bott där. En kontrollupgift för detta får du av din bostadsrättsförening.
5. Om bostaden som sålts var ny när den köptes
Om bostaden som sålts var ny när den köptes, går det aldrig att göra avdrag för förbättrande reparationer och underhåll. Detta eftersom dessa ska vara just förbättrande. En ny bostad kan aldrig vara bättre när den såldes än när den köptes eftersom den då var ny. Grundförbättringar får man dock göra avdrag för (dvs ny- till och ombyggnad).
6. Eget arbete är aldrig avdragsgillt!
Tänk på att du inte får göra avdrag för
- värdet av ditt eget arbete
- utgifter som du har fått försäkringsersättning för
- den del av utgiften som du har fått i rotavdrag
- utgifter du haft för grundförbättringar före 1952 för småhus och före 1974 för bostadsrätt
- utgifter du haft för reparation och underhåll längre tillbaka än fem år innan du sålde bostaden.
Har du reparerat och underhållit samma byggnadsdel vid flera tillfällen är det bara den senaste utgiften som du får ta med i beräkningen.
7. Öppet yrkande
Om du är osäker på om du har räknat rätt eller om du får göra ett visst avdrag, kan du alltid göra ett så kallat öppet yrkande. Du beskriver då exempelvis hur du beräknat en viss förbättringsutgift, skulle det visa sig att skatteverket anser att du gjort fel, nekas du avdraget men du får inget skattetillägg.
Hur beskattas en vinst?
Vid försäljning av privatbostad betalar man 22% i skatt på vinsten som blir kvar efter alla avdrag.
Vad innebär uppskov?
Man kan också begära uppskov med skatten – vilket innebär att man skjuter skatten framför sig. Dock innebär detta en räntekostnad som du betalar till Skatteverket.
Är det bäst att betala skatten direkt eller göra uppskov?
När räntorna är så låga som nu är det mer lönsamt att betala av skatten direkt. I ovanstående fall skulle det innebära större kostnad för att skjuta upp vinstskatten än räntekostnaden för att låna motsvarande summa till att betala av den direkt.
